Kan de rechter de maandelijkse huur van een bedrijf verlagen door corona?

Deze week deed de kantonrechter Amsterdam hierover een uitspraak (9 maart 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:937). Een bedrijf dat hotelkamers huurt van een vastgoedbedrijf en weer verhuurt aan toeristen ziet zich door de coronamaatregelen geconfronteerd met een veel lagere bezetting en bovendien met een lagere gemiddelde kamerprijs. Vanwege de enorme omzetdaling wordt aan de kantonrechter verzocht om de huurverplichtingen tot 50% te verminderen ten opzichte van de oorspronkelijke huurprijs.

De kantonrechter moet als eerste de vraag beantwoorden of de in verband met de coronacrisis genomen reisbeperkende maatregelen moeten worden beschouwd als onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW). De toeristenstroom is vrijwel opgedroogd door de coronacrisis. Dit is niet iets waar partijen bij het aangaan van de overeenkomst rekening mee hadden gehouden. Dat betekent dat de coronacrisis en de genomen maatregelen volgens de kantonrechtter als onvoorziene omstandigheden moeten worden aangemerkt.

In dat geval moeten partijen opnieuw onderhandelen om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomst te komen. Omdat dat niet is gelukt, moet de kantonrechter hier een beslissing over nemen. Maar wat is dan redelijk?

De kantonrechter vindt het niet redelijk dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld. In beginsel moet de tegenvaller over beide partijen gelijk worden verdeeld. In dit geval betekent dat dat bij een omzetdaling van 100%, de oorspronkelijke huurprijs in beginsel wordt verminderd met 50%. De kantonrechter wijzigt de huurprijs conform deze formule (gewijzigde huurprijs = oorspronkelijke huur – % omzetdaling / 2).

Vervolgens laat de kantonrechter de gewijzigde huurprijs met terugwerkende kracht ingaan vanaf het begin van de coronacrisis (16 maart 2020, het moment dat Nederland in gedeeltelijke lockdown is gegaan) en beslist dat de wijziging geldt zolang er vrijheidsbelemmerende overheidsmaatregelen gelden.

Dit is natuurlijk een flinke ingreep in de contractuele relatie tussen twee partijen. Huurders en ook verhuurders doen er goed aan om samen te kijken of zij tijdelijk tot afspraken kunnen komen. Lukt dat niet, dan kan een verhuurder met deze uitspraak in de hand de gang naar de rechter maken.