Coronacrisis: advies aan de Hoge Raad over huurprijsvermindering (deel 2)

De coronacrisis duurt al meer dan anderhalf jaar. De overheid heeft verscheidene maatregelen genomen om verspreiding van dit virus tegen te gaan, waaronder (gehele en gedeeltelijke) sluiting van horecagelegenheden. Dit heeft ook gevolgen voor de huursector gehad, omdat de huur door veel horeca-eigenaren niet of moeizaam kon worden betaald. Er kan daardoor een huurachterstand ontstaan. Voor wiens rekening moet deze huurachterstand komen? Het afgelopen jaar hebben verschillende kantonrechters hierover uitspraken gedaan. Een van die kantonrechters heeft hierover vier prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld. Dit zijn vragen die ‘lagere rechters’ aan de Hoge Raad kunnen stellen. Het gaat daarbij vooral om vragen over de uitleg van een wet. De Hoge Raad heeft deze vragen nog niet beantwoord. De Procureur-generaal brengt hierover eerst een advies aan de Hoge Raad uit. Inmiddels is dit advies bekend. De Procureur-generaal is op deze materie uitvoerig ingegaan. Kort gezegd, vond de Procureur-Generaal het volgende (Parket bij de Hoge Raad d.d. 30 september 2021, ECLI:NL:PHR:2021:902):

1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?

Advies: “Behoudens een afwijkende contractuele regeling, is een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat in zoverre sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW”

2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

Advies: “De rechtsgevolgen hiervan voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dienen te worden beoordeeld aan de hand van (art. 7:207 BW in verbinding met) art. 6:258 BW” Laatstgenoemde artikelen hebben betrekking op huurprijsvermindering op grond van onvoorziene omstandigheden.

3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?

Advies: “Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten”

4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

Advies: “De aan de coronacrisis te verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd op de wijze van Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728. Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen”