Coronacrisis & huurprijsvermindering (deel 3)
12 januari 2022
De overheid heeft verschillende maatregelen genomen om verspreiding van het coronavirus tegen te gaan. Eén van die maatregelen betreft het (geheel of gedeeltelijk) sluiten van horecazaken, maar ook andere ondernemers moe(s)ten hun bedrijf sluiten. In een aantal gevallen kon hierdoor de huur niet (geheel) worden voldaan, waardoor een huurachterstand kan ontstaan. Voor wiens rekening moet deze huurachterstand komen? Mogen deze (horeca)ondernemers de huurprijs verminderen?
Inmiddels hebben verscheidene kantonrechters hierover een uitspraak gedaan. De kantonrechter te Roermond wilde echter weten wat het oordeel van de Hoge Raad over dit soort zaken zou zijn.
Om die reden heeft deze kantonrechter zogeheten ‘prejudiciële vragen’ aan de Hoge Raad gesteld. Dit zijn vragen die ‘lagere rechters’ aan de Hoge Raad kunnen stellen. Het gaat daarbij vooral om vragen over de uitleg van een wet. Deze kantonrechter heeft hierover vier vragen aan de Hoge Raad gesteld.
Onlangs heeft de Hoge Raad deze vragen beantwoord (ECLI:NL:HR:2021:1974). Wat oordeelde Hoge Raad?
Gebrek
1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek?
De Hoge Raad oordeelde dat geen sprake is van een gebrek. Daarbij werd gewezen op de wetsgeschiedenis. Volgens de Hoge Raad volgt daaruit dat niet is bedoeld om algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek. Volgens de Hoge Raad gold dit niet alleen voor de horeca, maar ook voor andere bedrijfsruimte (zoals bedoeld in art. 7:290 BW).
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
De Hoge Raad vond dus dat geen sprake was van een gebrek. De Hoge Raad heeft daarom deze tweede vraag niet beantwoord.
Onvoorziene omstandigheid?
3. Vormt de beperking in het (gehele of gedeeltelijke) gebruik van het gehuurde ruimte door de overheidsmaatregelen een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
De Hoge Raad stelde vast dat een ‘onvoorziene omstandigheid’ een omstandigheid is die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst is gelegen en die daarin niet is verdisconteerd. Of dat laatste het geval is moet door uitleg van de overeenkomst worden vastgesteld.
Als zich een dergelijke situatie voordoet en de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten, kan aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van de gehuurde bedrijfsruime zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord. Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder. Indien aan deze voorwaarden is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.
Kortom, de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behalve concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.
Voor huurovereenkomsten die ná 15 maart 2020 zijn gesloten geldt dat per geval moet worden beoordeeld of sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid.
Berekening van de huurprijsvermindering
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?
Volgens de Hoge Raad valt nadeel veroorzaakt door deze onvoorzienbare omstandigheden in de regel niet in de risicosfeer van de huurder, maar ook niet in die van de verhuurder. De verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties wordt daarom in beginsel het beste ondervangen door dit nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de financiële steun van de overheid aan de huurder in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) – gelijk te verdelen over de verhuurder en de huurder.
De Hoge Raad heeft een soort stappenplan ontwikkeld om de huurprijs te verminderen, de zogeheten vastelastenmethode.
Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd wordt bevonden, kan de vermindering van de huurprijs berekend worden overeenkomstig de zogenoemde vastelastenmethode. De toepassing daarvan resulteert in een percentage waarmee de contractueel verschuldigde huurprijs wordt verminderd. Voor de hand ligt om de huurprijsvermindering te berekenen per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.
De vastelastenmethode kent de volgende stappen ter berekening van de huurprijsvermindering.
a. De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
b. Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
c. De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
d. Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Voorbeeld
Ter verduidelijking heeft de Hoge Raad een voorbeeld beschreven:
Stel: de huurprijs bedraagt € 4.500, de vaste lasten bedragen € 25.000, de TVL bedraagt € 10.000, de behaalde lagere omzet is € 20.000 en de referentieomzet betreft een bedrag van € 100.000. Hoe ziet de berekening eruit?
a. Eerst wordt bepaald welk percentage van de vaste lasten is gemoeid met betaling van de overeengekomen huurprijs (100% x (€ 4.500 : € 25.000) = 18%).
b. Omdat de huurder aanspraak kan maken op TVL, wordt op het bedrag van de overeengekomen huurprijs 18% van de TVL van € 10.000 (= € 1.800) in mindering gebracht.
c. Vervolgens wordt het percentage van de omzetdaling berekend (100% – (100% x (€ 20.000 : € 100.000)) = 80%), en wordt aan de hand van dit percentage vastgesteld welk deel van de na stap b resterende huur wordt gerelateerd aan de omzetdaling.
d. Ten slotte wordt het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel).
Een en ander resulteert in dit voorbeeld in de volgende huurprijsvermindering: (€ 4.500 – € 1.800) x 80% x 50% = € 1.080, derhalve 24% van de overeengekomen huurprijs.
Onderling overleg
Hiermee heeft de Hoge Raad ook een handvat willen geven, waarmee huurder en verhuurder in onderling overleg de huurprijs aan de gewijzigde omstandigheden kunnen aanpassen.
Gepubliceerd op LinkedIn: 7 januari 2022
Nieuws & Kennis
Dilemma vrijdag : Het doen van grensoverschrijdende en racistische uitlatingen door de werknemer tijdens het geven van een cursus, wel of geen ontslag op staande voet?
